Impacto de la normativa de emergencia por COVID 19 en materia de garantías locativas

Actualizado: jun 25




El art. 1225 del Código Civil y Comercial resulta una fiel recepción de aquello que indicaba el Art. 1582 bis del Código Civil derogado, referente a la extensión temporal de la fianza en materia de garantías locativas.

En este sentido, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial indica expresamente que "Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original."

De esta manera, si locador y locatario- en el contrato de locación- deciden renovar el contrato o prorrogar el vínculo ya sea haciéndolo de manera expresa, con un instrumento público o privado, o de forma tácita, mediante el silencio del locador al no solicitar la restitución del inmueble, se producen los efectos previstos en el Art. 1218 del CCCN; pues se considera prorrogado el contrato mes a mes, y en estos casos el fiador no responderá entonces la fianza, tal como lo indica el texto del Art. 1225 del CCCN caducará.

En igual sentido, como habitualmente se indicaba en el texto contractual que el fiador respondía por las deudas del locatario incluso para el caso de renovaciones o toda prórroga expresa o tácita, el texto del Art. 1225 indica que será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

Vencido el plazo originario del contrato, el fiador ya no será responsable del pago del precio del alquiler como de cualquier otro concepto que pudiera corresponder como canon locativo, y solo responderá en este caso por los daños derivados de la falta de restitución en término del inmueble entregado en locación.

Hay que advertir que esta norma, de caducidad de las fianzas, solo opera para la denominada locación inmobiliaria sea con destino familiar o comercial, por lo que quedan excluidas las fianzas prestadas sobre otras relaciones jurídicas contractuales de contenido locativo como el contrato de arrendamiento rural, aparcería, mediería, contrato de garaje, leasing en su primera etapa, etc. En todas éstas, se podrá establecer que el fiador responderá no solo por el vínculo contractual original sino sobre las sucesivas prórrogas o renovaciones que realicen locador y locatario.

De esta manera, se intenta proteger al fiador, quien antes de esta norma se encontraba con situaciones donde el otorgamiento de una voluntad, como es la fianza, realizada varios años atrás, terminaba generándole una carga patrimonial desmesurada producto de renovaciones y prórrogas que el fiador había aceptado asegurar, pero que terminaban siendo utilizadas en forma desmedida por parte de locatarios y locadores.

Ahora bien, el Decreto 320/2020 de emergencia locativa resulta dar un giro trascendental a la cuestión. Primero prorroga los plazos contractuales que se encontraban vencidos o venzan antes del 30 de setiembre del corriente; pero lo que resulta asombroso en que en su Art. 3°, último párrafo, establezca que, en todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

Inclusive, el Art. 5° del Decreto 320/2020 en su epígrafe indica " SUBSISTENCIA DE FIANZA" y luego expresa que "No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el art. 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del CCCN".

Como se puede advertir, con toda perplejidad, es que el fiador- que el Art. 1225 del CCCN protege con mucho celo- ahora es destinatario de una cuota de incertidumbre ya que- habiendo prestado su conformidad con un contrato cuya duración resultada de una determinada cantidad de meses, sabiendo que para volver a obligarse debía expresar su voluntad en un nuevo instrumento- ahora observa como de un plumazo el Decreto 320/2020 vulnera sus derechos y lo convierte en víctima involuntaria de una prórroga que él no ha decido garantizar.

Sin lugar a dudas, si esta situación se prorroga por otros períodos similares, mediante el dictado de nuevos Decretos que establezcan junto con la prórroga del periodo de locación, la respectiva fianza, los afectados garantes tendrán motivos más que razonables para impugnar la constitucionalidad de esta normativa de emergencia.

Fdo. Livio Pablo Hojman

Este artículo no puede ser tomado como una opinión jurídica vinculante y en caso de ser requerido Ud. debe acudir a la consulta del profesional del derecho de su confianza.