El Nuevo Código Civil y Comercial indica la obligación del pago de expensas por parte de los adquirente por Boleto de Compraventa
El pago de las expensas, en el ámbito de la propiedad horizontal, es un elementos de vital importancia para la vida consorcial. En ellas se comprenden, sean estas de carácter ordinario como extraordinarios, los gastos derivados de la reparación o sustitución de partes comunes necesarias para mantener operativo dichos espacios, como también sueldos y cargas sociales del personal dependiente del consorcio, pagos de servicios públicos como electricidad, agua, y los seguros de incendio y responsabilidad civil exigidos por ley, entre otros.
Cabe preguntarnos quienes son los obligados al pago en materia de expensas, sean ordinarias y extraordinarios, referidas a la propiedad especial, y la respuesta no resulta difícil con la clara indicación del Art. 2048 del Código Civil y Comercial, cuando afirma que cada propietario “...debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmuebles...”
Ahora bien, propietario será, según nuestro sistema de derecho privado, quien cumpla con la forma indicada en el Art. 1017 del CCCN, es decir, según el inciso a, contratos que sen celebrados en Escritura Pública, pues los restantes contratos, que no cumplan con la firma indicada, y tenga por objeto este tipo de bienes, no tendrán la idoneidad para trasladar el dominio.
Son estos propietarios quienes, inclusive sin ocupar el inmueble, deberán afrontar el gasto de conservación y mantenimiento (expensas) que determine el administrador del Consorcio.
Entonces, que ocurren con los poseedores que han adquirido el bien mediante un Boleto de Compraventa, pues ellos hasta no cumplir con la forma antes indicada (Escritura Pública) , al adquirir un bien inmueble, relegando la forma del contrato a un instrumentos privado, aún no pueden ser catalogado como “propietario” según lo indicado en el Art. 2048 arriba indicado.
Ésta situación, de adquirentes por boleto de compraventa, que ocupan la unidad funcional sometida al régimen de propiedad horizontal, pero que aún no celebraron la Escritura Pública, ha sido materia de controversia en cuanto a si dichos sujetos podían ser obligados directos al pago de las expensas frente al Consorcio de Propietarios, pese a no ser propietarios aún de la unidad funcional.
Para un sector de la doctrina tales ocupantes no podían ser considerados como propietarios del bien, razón por la cual el Art. 17 de la ley 13.512 debía ser interpretado literalmente, motivo por el cual se impedía al Consorcio entablar una demanda de cobro de expensas contra el poseedor por boleto.
Para otro sector, por cierto mayoritario, pese a la literalidad del Art. 17 mencionado, entendía que estábamos frente a una delegación imperfecta razón por la cual, el Consorcio tenia dos deudores, el titular registral, y el nuevo poseedor de la unidad funcional.
El Nuevo Código Civil y Comercial indica ahora, despejando toda duda, en el Art. 2050, que además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
De esta manera, se encuentran concurrentemente obligados frente al Consorcio el titular registral y el poseedor por boleto, pudiendo en consecuencia el actor demandar a solo uno de ellos por el todo o a ambos, por igual importe.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados en el
art. 2050 CCyC no implica conferirles derechos para participar en la conformación del
consorcio (art. 2044 CCyC), de la asamblea (art. 2058 CCyC), o del consejo de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064 CcyC) pero claramente otorgar certeza al Consorcio en cuanto, podrá perseguir al cobro a aquellos que, sirviéndose de los bienes comunes, aún no son titulares dominiales de la unidad funcional en cuestión, si lugar a dudas es una medida positiva ampliando el abanico de legitimados pasivos para el cobro, mejorando las probabilidades de percepción de las expensas, ingreso de relevancia para la vida consorcial.
Dr. Livio Pablo Hojman
* Este artículo no puede ser tomado como una opinión jurídica vinculante y en caso de ser requerido Ud. debe acudir a la consulta del profesional del derecho de su confianza