Dentro de las reformas sustanciales que impuso la nueva Ley de Alquileres (27551), observamos como uno de los puntos mas trascendentales lo referido al precio de la locación. El Art. 14 estableció en materia habitacional que el valor no podrá ajustarse por otro periodo que no sea anual, e indicó que los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
El índice que menciona el Art. 14 le fue encomendado en su confección al Banco Central de la República Argentina. Este patrón de ajuste de los alquileres era una de las mayores incógnitas que generaba la intervención normativa, pues se proyectaba y comparaba frente a lo que las partes habrían pactado sin el índice en cuestión, generando todo tipo de comentarios y especulaciones.
Lo cierto es que el pasado 27 de agosto, mediante la Comunicación “A” 7096, el BCRA comunicó que el Directorio de la entidad aprobó la confección del índice de ajuste, el cual llevará el nombre de Índice para Contratos de Locación (ICL). La entidad informó que este índice se construye en base a la tasa media geométrica calculada sobre las variaciones, con igual ponderación, del índice de precios al consumidor con cobertura nacional publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) y de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) publicada por la Secretaría de Seguridad Social.
Se indica en la Resolución 7096 que a partir del día 17 de cada mes y hasta el 16 del mes siguiente, es el período que permitirá la elaboración del ICL el cual, luego de tomado el plazo antes indicado, y aplicando una fórmula matemática que explicita la comunicación, otorga un factor diario (Ft). Por esta razón se podrá calcular diariamente el índice de ajuste del precio de la locación, esto sin perjuicio que el pago sea mensual.
Es necesario advertir que este índice de ajuste se aplicará para los contratos celebrados desde el 1 de julio del 2020, y luego de haber transcurrido un año. Para los contratos en curso de ejecución, celebrados antes de esa fecha, la reforma no tiene efecto alguno y continúan con las pautas normativas establecidas en el Código Civil y Comercial.
En otro orden, debemos resaltar que en materia del precio de la locación con fines comerciales, el Art. 14 de la Nueva Ley de Alquileres estableció la posibilidad a las partes de pactar libremente el precio de la locación. Esto significa que ellas podrán establecer contractualmente si aplican algún índice distinto al ICL, o si acuden al escalonamiento del precio de la locación, utilizado actualmente.
Las comparaciones entre las estimaciones de precios futuros de la locación y el resultado que arroje el ICL, que tanta controversia ha generado, deberán esperar hasta julio del año que viene para poder realizar una estimación comparativa de ambos e indicar ganadores y perdedores entre uno y otro.
Fdo. Equipo Hojman & Schunck Abogados