La demora en la entrega de un departamento en construcción: sus consecuencias





En una interesante fallo, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (Sala F), dictó sentencia el 16 de diciembre de 2020, en los autos “Bailac, Mariana Beatriz c. Huergo Norte S.A. s/ Ordinario”, en los cuales abordó la temática de la entrega tardía de las unidades funcionales en construcción.


El Tribunal se refirió en su decisión, centralmente, a la procedencia del pago de daños moratorios por la falta de entrega en término de un departamento que la compradora había adquirido bajo la modalidad "al pozo", es decir, la vendedora debía construir y entregar un departamento para la adquirente, contando la adquisición con un plazo cierto de entrega.


Se iniciaron las actuaciones ya que la compradora del departamento a construir inició demanda contra Huergo Norte SA con la finalidad de obtener el cobro de una suma de dinero que le indemnice los daños sufridos por la falta de entrega de un departamento en el plazo convencionalmente establecido. La adquirente manifestó que se le entregó la unidad funcional once meses luego del plazo convenido y que esta demora en que incurrió la empresa constructora no encontraba justificativo alguno. Además, solicitó una reparación, debido a que la unidad funcional le fue entregada con desperfectos que requirieron de un arreglo por parte de la compradora.


La decisión resulta interesante, pues establece el criterio a seguir para advertir la responsabilidad del vendedor -constructor- cuando no se entrega en término la unidad funcional, y cuáles son los argumentos que podrá invocar la constructora como eximente para evitar el pago de los daños respectivos.


La empresa constructora fundamentó su tardanza en la entrega en acontecimientos fortuitos, imprevisibles y ajenos a su parte durante el desarrollo del emprendimiento, y que estos hechos la obligaron a apartarse de los plazos originariamente estipulados.

En las actuaciones, por unanimidad, la Sala determinó que la constructora vendedora del inmueble debía responder por la entrega tardía de una unidad funcional destinada a consultorio profesional y que la carga de las eximentes de responsabilidad como son las causales de huelga, hecho de príncipe (demora de la administración), hechos de un tercero (robos), corrían por cuenta de quien los invocaba.


La Sala afirmó que el deudor, para eximirse de la obligación de reparar los daños y perjuicios, debió probar que la inejecución obedeció a un caso fortuito o fuerza mayor y que la empresa constructora no cumplió con esta actividad probatoria.


El Tribunal estableció que con excepción de la erupción del Puyehue (único hecho que puede considerarse como constitutivo de fuerza mayor) los restantes sucesos invocados por la constructora no contaron con el caudal probatorio que signifique tenerlos por acreditados.


Inclusive, la existencia de complicaciones climáticas (nevadas) fue desechada como causal por el Tribunal por tratarse de una edificio ubicado en la ciudad de Bariloche, y nada ha justificado la empresa en relación a la excepcionalidad climática aludida, la cual en el caso de la ciudad indicada suele registrar bajas temperaturas y nevadas constantes en el período invernal.


Sobre el robo que sufriera, y que la empresa constructora indicó como causal de su demora, se le desestimó tal argumento pues se advirtió que la mismo no adoptó ninguna medida de seguridad como para evitar tales hechos y solo arrimó como prueba las actuaciones contravencionales labradas en consecuencia, sin justificación y probanza de lo extraordinario del evento.


Como se observa, de lo que se trata, en definitiva, es que quien advierte que no ha incurrido en responsabilidad por la falta de entrega de la unidad funcional en el tiempo comprometido, esto es la empresa constructora, debe desplegar una actividad probatoria que logre formar convicción en los sentenciantes y para ello la prueba deberá ser clara y coincidente al respecto, no bastando las meras afirmaciones sin sostén corroborante de la prueba.


Por último, dentro del cuadro de daños al que hizo lugar la Cámara, se pueden observar tanto el daño por la falta de entrega en tiempo del inmueble, y esto es la privación del uso, como también admitió la reparación del daño moral en la compradora, condenando a la empresa a tales rubros, entre otros.


La conclusión resulta inferirse por su propio peso para quien emprende un edificio desde el pozo y compromete las unidades funcionales en venta: deberá establecer con un cuidado detenido y previsión los plazos de entrega de las unidades funcionales, ya que de lo contrario, procesalmente no le espera una tarea sencilla de ser cumplida para eximirse de responsabilidad.


Fdo: Equipo Hojman & Schunck Abogados

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